中国房地产价格波动区域差异的实证分析

[摘要]中国的房地产市场正逐步开放日益激烈的竞争，逐步提高宏观调控政策的力度，房地产开发项目的盈利能力产生了显著的影响。为了保持盈利能力的正常发展，就必须从房地产开发项目的成本管理开始。本文就这一问题，结合实际的房地产开发项目，讨论了房地产开发项目成本管理的几个关键阶段。

 

关键阶段[关键词]房地产开发项目成本管理

 

项目成本管理是基于在项目实施过程中的整体业务目标和项目的具体要求，工程造价有效的组织，实施，控制，跟踪，分析和考核等管理活动，以提高成本管理制度，提高水平成本核算，利润目标，创造了良好的经济过程。对于房地产开发项目，有效的管理，整个项目投资决策，规划设计，招投标，施工和验收阶段完成该项目的成本控制。但假以时日，整个的不同阶段中的作用，本文认为房地产开发项目控制成本有三个重要阶段的过程中：投资决策，规划，设计和施工阶段。

 

首先，投资决策阶段的成本控制

 

成本控制，投资决策阶段，该项目是关系到投资决策，成功与否直接关系到未来的项目发生的实际成本的投资决策的成败。全面的，长期的投资，建设周期，涉及范围广的特点，使房地产投资在房地产开发和投资决策，将不可避免地导致错误，所以对于一个房地产开发项目是首个建立了科学的决策决策机制。重大决策都是基于可行性研究。房地产开发项目可行性研究评估，包括项目评估，设计评估，市场定位评价，经济评价。

 

通过供应和项目周期内的项目进行调查，并使用项目进行了回归分析的市场前景需求分析的影响，投资决策的宏观和微观环境因素，前期的市场调研项目进行了预测;项目规划和评估主要考虑使用土地面积项目，建筑密度，容积率，绿地，停车设施和交通等因素的影响，各因素对工程项目在成本的影响的影响;从项目和经济，采光，通风，环保，节能的影响等因素是主要的启动项目工程成本效益评估。项目评估是在前期的市场调研和定位为未来的项目以及商业和住宅租赁价格，租金水平及在市场上与基于项目工地和地区的市场预测租赁物件的位置进行了分析;项目投资重点，主要从项目，盈亏平衡，敏感性和风险的财务评价经济评价。

 

 

其次，成本控制规划和设计阶段

 

结合大量项目预算，项目开发，降低设计成本建设的全过程的成本的比例，一般的建筑成本只占2 ％ - 3 ％ ，而其对75的初步设计的影响％的项目成本，项目成本影响25 ％的技术设计阶段 - 35 ％ ，如果施工，施工工艺等措施来提高项目的成本节约，只有5％的机会，开始 - 10 ％ 。根据统计数据，这是可能的规划和储蓄和投资的设计阶段为88 ％ 。一旦规划和设计，与它一起项目建设成本确定。因此，规划和设计阶段的成本控制能起到事半功倍的效果。

 

确定的规划和设计过程中，整体的控制程序，并使用该方法的确定步骤。首先，建筑规划设计，以控制总体目标的总体成本，通过“规划和听觉设计”和初步设计和施工图设计，并要求“工程造价编制中的每一步（前）算“ 。确定个人的控制目标成本，从而控制设计的下一个阶段。

 

在这个项目中，成本控制的规划和设计阶段采取以下措施。首先，在规划和招标设计的设计，迫使旨在建立良好的经济意义，重点投资和建设工程造价的竞争对手。其次，设计极限，设计符合批准的设计及投资，建筑设计和设计步骤逐渐细分，旨在确保总成本的初步估计不超过总投资的投资限制每一步。规划和设计质量第三，企业的严格的评估和加强沟通开放式设计单位，并在早期规划和市场研究成果转化为规划和设计，提高规划和设计的质量。四，设计单位签订设计合同，问题以及合同的具体条款设计要求所产生的成本的存在，并明确违约责任。

 

三，施工阶段的成本控制

 

基础设施，房地产开发项目阶段，规划，设计和图纸，使用的原材料，半成品和建设的各种设备，并占据了很长的时间在整个开发过程中的过程。成本控制是一个非常复杂的施工阶段，对总投资的影响较大。根据数据分析，项目成本高达5 ％ ，这一阶段的影响 - 10％ 。房地产开发项目，包括成本控制，施工阶段：成本计划的编制，确定目标成本控制;审查施工组织设计和施工方案;控制动态定居工程;工程变更的控制。

 

在该项目中，主要采用了以下做法和工具，以成本控制施工阶段的过程。

（一）加强对“成本”的意识，加强综合管理。对于每个部门，甚至参加了该项目，以提高对“成本”意识，加强部门之间的协调和沟通每一个工作人员。制定切实可行的计划，对时间和需要做出及时的调整成本的基础上，建议现场管理人员。

 

（二）确定成本控制的对象。在此之前的项目，该项目发生大致分为主要和次要的主要支出成本，固定成本和可变成本，而第一种形式为一个详细的分类表图表，成本管理人员的基础上，现场的工程成本文件，以实现在未来的项目中，时刻关注每一个发生的成本，并有效控制的过程。

 

（三）加强合同管理，严格控制合同变更。从该公司负责该项目建立了显著合同关系，项目管理团队合同发生。在施工阶段的合同管理，明确合同的组成和范围，并在合同中施工，监理和材料严格审查，以避免歧义，合同文件有冲突的规定。在后续的检查和监督合同履行的性能，提高合同执行的效率的过程中，他们严格的审查和批准过程中出现合同变更，有效控制工程造价。

 

（四）严格控制材料，设备质量和价格。由于该项目负责材料和用品的开发采购，所以材料的质量和价格，设备，注重成本控制。品质，专业的检验人员的材料和设备的检查，检验报告，并负相关责任;在严格的管理发生的价格，实行认证制度，以及采购材料和设备选型， “回扣”现象，以确保材料和设备的价格和质量。

 

（五）有效的激励机制的发展。这项措施的实施极大地调动了成本管理的积极性，项目成本控制产生了显著的影响。鼓励采取物质和精神奖励相结合的成本管理，并提供职业发展机会，晋升职级和海外人才。

 

结论

 

房地产开发项目成本管理节约从整体的不同阶段，项目规划和设计决策和巨大的成本节约效应的初期成本是不同的，而且要加强成本控制管理的施工阶段。总之，房地产开发项目成本管理的各个阶段不能忽视在各方面的唯一途径，加强开发阶段应增强市场竞争力，提高开发商的利润空间。